玉溪人爱投资不爱炒房 按揭买房不受欢迎

理不理财，差别真的很大，无论是通胀还是通缩时代，理财都应该是一个习惯和一个长期坚持的过程，而不是阶段性动作。

在经历过几次牛熊市洗礼之后，中国的大多数家庭都或多或少地有了理财意识，同时随着投资渠道的越来越多元化，不少人已经不习惯把钱存在银行，或投向股市和基金、或投资于房产。

我们也发现，在云南，不少城市有着各自不同的理财特点和独特的理财氛围，这与当地的经济收入情况直接相关。在此，我们选择了云南几个有着明显特点的城市，对当地的理财环境进行初略的摸底，你会发现，我们不一定要挤破头去把所有积蓄拿去买房做房奴，因为，让财富保值增值，不止这一条路。

玉溪市位于云南省中部，北接昆明市，西南连普洱市，地理位置优越，加上本地的烟草、轻工业的发达，玉溪人的精明一直被人们津津乐道。拥有40多万人口的玉溪在云南最多只能算一个中等城市，但令人吃惊的是，当地的基金销售却在全国都小有名气;玉溪人富裕，但房价却并没有被炒作得离谱，房租更是相当便宜，房价10年来都处于不跌小涨的趋势中。

玉溪人热爱投资，无论是股票、理财产品，还是省内其他州市有赚钱可能的产业，他们都有兴趣，比如大理的兰花、瑞丽的玉石、以及外地出租车牌照的投资。但比较“有趣”的是，对于信贷这一重要的投资杠杆，他们却“不怎么喜欢用”。

实力

高收入是广投资的保障

昆明人一般都是选择房产为最优质的投资品，以求稳定增值。而玉溪人不仅敢于投资黄金、铁矿，就是对于外地的新型投资品也兴趣浓厚。

“普通居民对金融投资较有兴趣，以黄金为例，玉溪人已经不仅仅只投资实物黄金和纸黄金，工行开通黄金AU(T+D)交易后，玉溪工行在全省工行系统就率先实现零交易的突破，交易量超过昆明。”工商银行玉溪分行个人金融业务部副经理、CFP理财师李向东告诉记者。此外，玉溪人也参与了外地的出租车牌照、公交车线路牌照的投资。“不惧风险，敢为人先是玉溪人投资的主要特点。”

对于基金市场，玉溪在全国都是小有名气的。工商银行玉溪分行CFP理财师李向东给出了一组数据：玉溪工行07年的基金销售量近30亿元，全市金融机构的基金销售量接近100亿元;08至09年基金销量虽然有所下滑，但现在玉溪的基金销量依然在云南的州市中保持第一的地位。

“玉溪中心城区就15万人口，但是他们的购买力是十分惊人的，就拿红塔集团员工来看，退休职工2000多人，在职4000多人，变为家庭来看接近2万人，这些家庭的税后年收入一般都要在15万左右。”建设银行玉溪分行AFP理财师黄宇鹏表示。“玉溪市由于红塔集团的带动，本地其实是一个贫富差距不大的城市，主城区中产阶层占人口的比重较大，呈现两头小中间大的局面，这样的市场，其实是最具购买力的市场。”

“我和爱人都特别喜欢投资，特别是新事物，我们一年税后收入在15万左右，房子、汽车等生活必需品早已解决，玉溪的生活水平又不是很高，基本上没有后顾之忧，投资已成为生活中的一大乐趣。”玉溪市民马先生告诉记者，在玉溪像他们这样的家庭比比皆是，投资欲望就更加强烈，兰花、茶叶、玉石我们都有过投资经历，有赔有赚，现在对于基金、理财产品比较热衷，主要是操作方便，回报也不错。

明白投资 爱拼才会赢

在玉溪，一般正常的家庭都具有稳定持续性的收入来源，所以最终养成了玉溪人热爱投资的习惯。

“玉溪的商业银行众多，激烈的金融业竞争使玉溪市民成为最大的受益者，他们接受的金融服务是多样化的，银行理财服务的专业水平在云南也处于前列。”CFP理财师李向东认为，中等收入以上的人群对消费升级和投资理财的需求大幅提升是金融业近年来发展的趋势之一，占比较高的中等收入以上人群是玉溪金融理财市场突飞猛进的基础所在。

“玉溪市民进行投资都有一个特点，投资前都喜欢作详细的了解，特别对于风险的把握，都尽量要求做到心中有数。”玉溪市一国有银行理财师表示，在玉溪推销基金、理财产品与银保产品多年，很少有客户出现亏损变脸的，所以说，玉溪人不仅热爱投资，更是明白投资。

“正因为玉溪投资者有这样的投资性格，才成就了一个好的投资环境。08年时由于金融危机对资本市场产生的剧烈影响，股市一落千丈，玉溪市的股民和基民都受到了重创，但是很快就恢复了信心，在09年时许多投资者的股票、基金几乎都，有的投资者还赚取了超额利润。”上述理财师表示。相关报道详见C02版

藏富于民，这个词用在玉溪身上最贴切不过。玉溪人富裕，但房价却并没有被炒作得离谱，房租更是相当便宜，房价10年来都处于不跌小涨的趋势中。在玉溪你会发现，玉溪人不一定要挤破头去把所有积蓄拿去买房做房奴，在玉溪做房产投资的人数也很少，因为他们认为，让财富保值增值，不只这一条路。

房地产在玉溪一直冷清

据了解，玉溪市一年外迁人口在1.5万人次左右，按照2口人需求一套住房来看，一年新增住房需求达7500套，而玉溪市每年新推出的楼盘是不可能满足全部需求的，大部分需求必须转入二手房市场，对于一个中心市区只有15万人口的城市，为什么在这样大的需求之下，房价攀升速度如此慢，就是住房出租这一块，价格也十分便宜，一套100多平米的中心城区住房一个月只能租到800元左右。

“人口的增加只能说明有购房的需求，并不能说明是有效需求，只有既想买房又买得起房才是有效需求，房地产商过分强调了人口增加这个所谓的‘刚性需求’，但增加的城市人口中又有多少人买得起房呢?”一业内人士认为，这就像你通过扩大城市外延将农村纳入城市，但这些被城市化的农民一时间是不可能买得起房产的。所以人口的增加并不能就认为会推动房价的上涨，玉溪相对省内其他州市，并不是一个外来人口较多的城市，也不是一个旅游发达城市，商业区的建立与贸易圈也不发达，常住人口的增加其实是非常少的。

同时，“玉溪中心城区的城镇居民中政府公务员和烟草及其配套企业的职工占比较大，收入也相对较高和稳定，许多城镇居民依托房改和以前房价较低的时机，普遍拥有了两套以上的住房，玉溪存量的房子相对于玉溪的人口来说是非常大的一个数量，这是玉溪房价和租金相对稳定的主要原因。”CFP理财师李向东表示，对于每年增加的1.5万外来人口，比起玉溪的闲置房来看其实不算多，面对如此便宜的租房条件，作为一个刚到玉溪的年轻人或家庭来说，是没有必要考虑买房的。

房贷按揭玉溪“没市场”

玉溪信贷还有一大特点就是购房者不愿选择按揭贷款或抵押贷款这个平台。据银行业内人士介绍，一个新楼盘选择按揭的人群大概仅为50%左右，一半的人群几乎选择一次性付清，不愿意利用按揭这个平台扩大投资。对于二手房，选择按揭的人群也就60%，而选择按揭的人群中，又有50%以上的人群会提前快速还贷，不愿背负债务。

“其实从理财的角度考虑，在没有好的投资标的时，提前还贷是增加未来的储蓄，玉溪房子租金那么低(收益率普遍低于4%)、房价上涨又是那么的不确定，所以房产投资只是玉溪人的一个备选项目，”CFP理财师李向东表示，同时，玉溪人买房为何要一次性付清，这也是他们优势所在，就拿红塔集团职工来说，他们是各家银行信用卡推销的主要团体，而且额度都很高，最少的也应该有5万元额度，多的十几万额度都有，就拿一人拥有3张5万元额度信用卡来计算，那一个家庭最少也有6张，就是30万元的信用贷款，随买随刷，加上信用卡现在一般都有24个月的分期付款模式选择，所以多数家庭买房时即使资金不够，也不愿申请繁琐的按揭贷款模式，毕竟信用卡既方便又快捷。

此外，“房价涨速较慢肯定是其中的一个原因，房产投资期限一般都比较长，所以选择一次性付清当地人会觉得更划算些，但另外一个重要原因就是很多玉溪人买房是出于消费升级(改善住房条件，提高居住质量)的需要，并非出于投资的需要，同时玉溪购房者的资金状况普遍较好，选择低按揭率是正确的。”建设银行玉溪分行一理财师认为，对于那些采用了按揭贷款买房的客户，不单是由于观念落后，其资金快速增长也是其快速还贷的动力来源。

炒房收益低才是根本原因

“我们一般不会选择投资本地房产，一句话，房价上涨实在太慢，2004年时，玉溪平均房价1700元一平，到现在也就3500元一平，”玉溪市民王女士表示，“再看看昆明市，2004年时一平也就2500左右，现在已经近7000元一平，所以我们都不太愿意投资本地房产。”

“在昆明还可以‘以房养房’，实际的炒房压力并不大，靠出租就可以还掉大半贷款利息，他们当然可以选择大量利用按揭贷款这一杠杆来扩大投资面，而我们玉溪，二手房出租市场一直火不起来，炒房价格也上不去，炒房投资最少5年才可能有回报，所以都不愿意以本地房产作为投资目标。”玉溪市市民李先生认为。

对于房产投资，昆明人在意的是首付比例，喜欢越低越好，而玉溪人则是对贷款利率与月供“斤斤计较”，只要每月能少还一些，宁可把首付做高。“这其实与多数玉溪人买房是出于消费升级的需要息息相关，因为他们买房并非出于投资的需要，而昆明买房则是为了投资，所以就不会在乎杠杆的放大倍数，”CFP理财师李向东表示，利用按揭贷款投资回报倍数，在昆明是可行的，例如一位昆明客户拥有40万元现金，在去年2月份购买两套当时价值50万的房产，到现在他一套房产就可以卖出100万左右，去除按揭贷款、中介公司等费用，他09年都可以盈利近百万元;而在玉溪就不可能，房价从1999年至今就没跌过，几乎没有最佳入场时间。就拿去年来说，40万元投资玉溪市场两套房产，最多收益不会超过10万元，有的地段几乎没涨，同样要承担房产下跌风险，收益的巨大差距最终导致他们买房只为了改善环境而不是单纯投资。

同时，“玉溪人较注重生活质量，不希望每月较重的还贷负担影响了日常生活质量，如果买房反而让自己的生活质量下降，甚至成为房奴，买房对于玉溪人就失去了意义，只能说玉溪人更懂得享受生活。”中国银行玉溪分行一理财师介绍。