毛坯房指南：如何从验房白痴变收楼达人

根据多年从事工程监理工作的验房师张建辉看来，在毛坯房收楼过程中，房屋结构中门、窗、墙三大结构的隐患问题最为集中。如果想要发现细微的隐患，在验收前必须恶补一下验房知识，这样才能具备一定的验房能力而不被欺骗。

1证件不齐全

焦点问题：张建辉说，不管是带装修房还是毛坯房，在准备收楼时，开发商提供的证件必须齐全，否则可拒绝收楼。据其介绍，交楼所需的证件简称“三书一表一证”，“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。

“根据国家相关规定，在收楼时开发商必须提供上述文件给业主，若这些文件中在交付房屋时不齐全，业主可以拒绝验收。”广东登润律师事务所张元龙表示，业主在提交收楼资料后，开发商会让业主缴费以及签署收楼协议，随后交钥匙以及带业主看房。

“在这个环节，业主就要注意，一旦业主签了相关文件再去看房，就被视为对房屋质量的认可，所以要坚持先验房再签文件。”张元龙说，从其接手的许多案件中可以发现，一旦后续发现房子有问题，申诉会比较难。

收楼指南：要坚持先验房再签文件。一旦收楼时发现质量问题，业主要通过书面形式向开发商反映，写清房号、时间等，限期整改。

2墙壁有空鼓

焦点问题：在做好证件齐全的前提下，墙壁空鼓、房屋防水也是验收中发现的最常见和严重问题。张建辉表示，在其多年从业经验中，毛坯房因工程质量不达标造成的墙壁、天花板空鼓问题比较多。“如果墙壁存在空鼓，房屋内部装修好后不久，就会出现墙体开裂、瓷砖脱落等情况，这大多是因墙体空鼓引起的。”张建辉表示，在毛坯房施工过程中，尚未批灰的墙体与粉灰层中存在着空气，导致墙壁空鼓的产生。

收楼指南：“根据我的经验，在检查墙壁、天花是否存在空鼓时，我一般会用一根细长的、顶端为圆形的空鼓锤，贴着墙壁上滑动，出现咚咚声的部分，就说明墙体存在空鼓。”张建辉表示，这个锤子越小越好，这样检查会更细致。若没有空鼓锤的话，也可用手指或较硬的物体依次敲打墙壁，出现咚咚声的部位也是空鼓。

“空鼓面积过大，肯定会影响以后的居住，这个时候就必须要求开发商进行整改。”张建辉说，一般的整改方式是在空鼓处划出规整的四边形，把空鼓处铲掉，再重新批灰。

3洗手间渗水

焦点问题：房屋渗水是业主居住后最头疼的问题之一。而对于生活中最经常使用的洗手间的防水，自然也是重中之重。张建辉表示，按照日常使用标准，洗手间的防水高度至少在1.8米左右，而开发商一般只做一半左右。“做1 .8米高度的防水是为了防止水分通过墙壁渗透出去，否则冲凉的时候可能会导致墙壁四处落水，若墙壁防水也没做好，会引发墙壁外侧发霉脱皮，严重的时候内侧所贴瓷砖的地方，会产生大面积剥落。”张建辉表示，为了保证洗手间防水工作，一般要进行灌水试验。

收楼指南：张建辉表示，如要保证洗手间不漏水，洗手间地面要做48的灌水试验，有些防水工艺因为不精致，即便做了防水也有漏洞，为了及时发现，收楼的时候要在洗手间内注满深度约为20厘米的水，进行48灌水试验。48后可以到楼下单位观察，楼下洗手间的天花处是否有渗漏水情况，如果有的话，防水就需要重做。

4外墙会渗水

焦点问题：很多在冬季交付使用的楼盘，因天气比较干燥，很难看到外墙渗水的问题。但外墙渗水的验收不能放过，若不细致检查，未来对居住会造成很大影响。“检查外墙是否渗水，最好的办法是做淋水试验，或者是暴雨过后去看房。”验房师表示，淋水或雨后收房最容易找到渗水的问题，毛坯房多注意墙壁和门窗，带装修房还要关心地板和橱柜。“风越大，雨越大，验房效果越理想。”张建辉表示，多数情况下，验房的最佳时间是大雨过后的次日。但因年底缺少雨季，所以淋水试验是检查渗水唯一的办法。

收楼指南：房屋渗水最显见的是墙面渗水。“外墙的内壁、墙面与墙面之间的接缝处、墙面与横梁的接缝处，都是最容易渗水的地方。”张建辉表示，墙面渗水是件比较麻烦的事情，外墙渗水尤其难处理，墙面防水工程内外都要做。“若发现毛坯房有渗水现象，就不要着急进行装修。”验房师说，淋水后要仔细查看窗框周边是否有积水，窗框周边墙壁是否有水迹。

其他提醒

发现问题后要立即通知开发商

依据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限各有不同，比如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。

“一旦收楼发现问题，及时跟开发商沟通，不要着急签署收楼确认书或交楼验收表等，督促开发商及时整改。务必注意商品房工程质量的保修期限，在保修期内业主应有问题尽量解决，开发商须给予免费保修。”张建辉表示。

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