玉溪

房价上涨红了险资 中国平安投资房产三年翻倍

2016年09月28日来源:楼盘网购房指南责任编辑:duansheng

站在房企背后,保险无疑是实力资金的代表,为房企高价拿地提供充足“弹药”。

根据21世纪经济报道记者研究,伴随投资加码和楼价上涨,险资们从中获取的收益也非常可观。

譬如以二季末作为结点,4家上市险企的投资性房地产金额合计达到440.7亿元,较2013年二季末的258.67亿元增幅达70%。其中,中国平安(601318.SH)今年二季末投资性房地产以334.29亿元位居A股之首,较2013年二季末增幅达到109%。

9月27日,在接受21世纪经济报道记者采访时,国务院发展研究中心金融研究所研究员朱俊生指出,险资进入房地产业的过程中,举牌、股权投资、购置物业、关联交易,政策上不存在壁垒。

但其同时提及,房地产业一旦出现拐点,比较令人担心的是,届时保险公司的资产质量是否会因此大幅恶化。

股权投资“输血”拿地

尽管国家逐步放开险资在房地产领域的投资限制,但根据《保险资金运用管理暂行办法》与《保险资金投资不动产暂行办法》的规定,保险公司不得直接从事房地产开发建设,不得投资开发或者销售商业住宅。

“规定所指不直接经营房地产相关业务,但作为投资者是可以的。比如股权投资、举牌、购置物业、关联交易,政策上不存在壁垒。不过,宝万之争与万能险争议以来,这些方面也加强了监管。” 国务院发展研究中心金融研究所研究员朱俊生对21世纪经济报道记者表示。

虽然险资碍于政策错过了过往几波房价大涨的投资机会,但在本波房价低价大涨的浪潮中,精明的险企成为“大赢家”。不仅在二级市场频频举牌房企,还通过控股、参股、联营、合营的方式间接进入房地产开发。

据记者梳理,在土地一级市场,险资与专业房企联合成立项目公司拿地成为主流方式,甚至有时候险资达到控股,获得更大的话语权。

“保险跨界房地产需要一定的投资人才储备和资金积累的,要不然也有操作风险,毕竟传统保险业对涉足房地产领域不一定熟悉。”朱俊生指出,因此寻求与房地产合作、共享收益便是一个高效的方式。

比如,2016年1月,因为楼市暴涨不得不实施限购的南京曾批复了“南京名万置业有限公司No.2015G23地块项目”规划设计方案,根据南京市规划局江宁分局公示,该地块规划总用地面积235.61亩,规划总建筑面积约51万平方米。

工商资料显示,南京名万置业成立于2015年8月,注册资本35亿元,两大股东为南京锦昱华置业有限公司(持股51%,下称锦昱华置业)和深圳联新投资管理有限公司(持股49%,下称深圳联新)。21世纪经济报道记者进一步查询工商资料发现,锦昱华置业是龙湖地产旗下公司,而深圳联新则是中国平安旗下公司。

这也意味着,南京名万置业是中国平安与龙湖地产合作成立的项目公司,用来开发上述南京那块土地。中国平安今年半年报显示,投资南京名万置业的长期股权投资为17.04亿元。

另外,部分险资还与多家房产商联合“拿地”。同样在南京,2015年1月,中国平安旗下的深圳联新还与另外三家地产商招商局地产、上海建工、朗诗集团等旗下公司合作成立了南京奥建置业有限公司(下称南京奥建),注册资本20亿元。中国平安今年半年报显示,投资南京奥建置业的长期股权投资为6.11亿元。

根据上海建工(600170.SH)公告,为合作开发南京河西南部21-11、12地块项目,公司全资孙公司南京奥和房产开发有限公司(下称南京奥和)于2014年1月31日与深圳联新、南京博之鑫投资管理有限公司和招商局地产(南京)有限公司签署《关于南京2014G52地块之合作协议》,约定合资成立南京奥建,预计总投资55亿元(含土地成本)。其中,该地块由南京奥和于2014年10月以31亿元竞得。

另外,中国平安旗下公司深圳联新还与青岛万科企业有限公司、龙湖地产旗下公司青岛龙逸置业等合作成立青岛万毅置业有限公司,该公司为万科未来城B地块(青岛原海晶化工厂B地块)的开发商。

“在与多家房产商合作的方式中,险资基本以资方形式出现,给项目融资,等开发销售完之后就会退出,最终得到股权投资的收益。” 同策咨询研究总监张宏伟对记者表示。

险资躁动、平安领衔

在过往房地产突发猛进的时期,险资进入房地产受到政策的严格监管。直至2014年5月,保监会开始实施的《保险资金运用管理暂行办法》,理论上保险资金投资不动产的比例提高至30%,险企在房地产领域的投资才获得松绑。自此,险企在房地产领域的投资突飞猛进。

险资通过股权投资的方式参与土地一级市场被实验不存在政策壁垒后,便与专业房地产公司组成联合体频频出击一线城市以及核心城市,催生了多处地王。

比如今年平安与滨江集团(7.160, 0.29, 4.22%)联合体以48.3亿元在杭州拿下一地块,刷新了区域地价新高;2015年,平安、华润、首开以86.25亿元拿下北京丰台区白盆窑地块,成为当时的新总价地王;2014年,生命人寿与佳兆业地产联合体以54亿元拿下深圳“巨无霸”地块。

“中国平安等险资在一线城市、核心城市拿了不少地块,这也说明险资对这类城市的优质物业还是非常看好的。”张宏伟指出,另外,主要原因还是险资有资产配置方面的需求。

根据21世纪经济报道记者统计数据,二季末,4家上市险企的投资性房地产金额合计达到440.7亿元,较2013年二季末的258.67亿元增幅达70%。

其中,中国平安今年二季末投资性房地产以334.29亿元位居A股之首,较2013年二季末增幅达到109%;新华保险(601628.SH)今年二季末投资性房地产为31.74亿元,较2013年二季末增加96.5%。另外,中国太保(601601.SH)和中国人寿(601528.SH)今年二季末投资性房地产分别为62.53亿元和12.14亿元,较三年前分别跌9%和10%。

对于高额的投资性房地产如何形成以及后期有何战略打算,21世纪经济报道记者向中国平安证券办发了邮件,但截至发稿日未收到回复。

得益于房地产投资,险企们每年“稳稳”收获租金。比如中国平安、中国太保今年上半年投资性房地产租金收入分别为7.93亿元和2.81亿元。

险资配置诉求与风险

有业内人士认为,险资入局房地产业后,将为后者带来新的玩法。

朱俊生则认为,对房地产公司而言,主要是获得了保险公司提供资本支持。保险业是金融业的一部分,相对于实体经济,资金较为充裕,且筹资成本相对较低(当然有的公司卖的那种高收益、高营销成本的短期限产品成本是不低的,会有利差损的风险)。如果股份占比相对比较高,成为战略投资者,将对治理结构会有一定影响。甚至也许有保险公司通过投资地产业推动产融结合,做保险业上下游链条的整合,比如养老服务业等。

在机构人士看来,险资对于房地产的投资仍将持续。东吴证券首席证券分析师丁文韬发布保险行业2016年中报总结指出,“在当前低利率环境下,高收益固收类资产缺乏,而保险负债端的资金成本尚未开始显著下降,资产配置压力巨大;中小保险面临利差损风险,保险面临再投资风险。另外受国家外汇管制政策影响,险资海外投资难度大幅上升。长期来看,险资继续提升权益类(包括H股)和商业地产配置是大趋势。”

不过,险资大举投资房地产业的风险也不容小觑。

“经济下行,各个金融子市场的风险都在释放,相对高收益、低风险的资产生成能力越来越弱,而保险业、特别是寿险业保费收入逆势而上,新增资金以及原有资金再投资的压力都很大,资产荒的压力很大,在这种情况下,进入房市也是比较自然的事情,但确实存在较大的系统性风险。”朱俊生表示,大家都觉得房地产泡沫价格存在较大的泡沫,一旦出现拐点,届时保险公司的资产质量是否会因此大幅恶化?这点其比较担心。

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