千亩大盘遍地开花 云南文旅地产“重生“谁来买单?

传统地产早已过了黄金十年，各房企需寻找转型方向。我国旅游业以及文化产业的长期同比高速增长，吸引了众多房企进军文旅地产领域。在2012年到2014年的全国文旅地产疯狂发展之后，行业迎来2015年“大萧条”，盲目跟风、经验匮乏、照搬传统地产盈利模式等各方面因素均造成此次市场无情“洗牌”，让许多文旅项目被“扼杀”在摇篮里。云南也不例外，2012年，云南兴起文旅地产开发热潮，一次性出现了10个最小体量也高达1600亩的文旅项目，截至2015年，其中就已经有部分项目销声匿迹。而近几年，云南又兴起了特色小镇，不知这批项目会重蹈2015年的覆辙还是能坚挺的走下去?

据小编近日大致统计，仅3月份，云南就至少有3个超千亩级别的特色小镇项目进入行业视野，包括面积约5000亩的昆明市文旅大盘春湖国际项目;规划面积高达8190亩的安宁市温泉楸木园、牧羊湖片区的复合型特色旅游度假小镇项目;以及规划面积4905亩的泸西县城子古村特色小镇;另外，还有瑞丽市竞翔信鸽智慧特色小镇等。

2017年4月，省政府出台了《云南省人民政府关于加快特色小镇发展的意见》，其中提出，云南力争到2019年将建成20个左右全国一流的特色小镇，80个左右全省一流的特色小镇，并且省财政对每个特色小镇建设安排1000万元启动资金。政策的加持和资本的推动，巨大的行业张力吸引着越来越多的开发商加入特色小镇的开发。

回顾2012-2014年，全国包括云南就已进入了文旅地产的疯狂发展期，据国家统计局数据，2012-2014年我国年均新增文旅地产项目近2200个，平均增速高达83%，截至2014年年底，全国文旅地产项目合计7965个，其中大型在售项目有589个，这些在售项目平均存量达到2043套，而平均去化速度仅有12套/月，完成存量去化需要14年之久。

就云南而言，2012年4月，全省提出了十大历史文化旅游项目建设，预估总投资近千亿元，并且遍布昆明、曲靖、玉溪等8个州市。其中，除了昆明古滇历史文化旅游项目(古滇名城)、大理古都历史文化名城(大理王宫)、玉溪澄江帽天山历史文化旅游项目(欢乐大世界)，3项目截至目前依然在相继推进中，其余7个文旅项目都无明显实质性进展。

而后的2015年称得上是一个转折年，也是一段低迷期。因为之前疯狂开发引起的问题逐渐显露，一方面，盲目跟风、定位不清，以销售为主导的项目逐渐被市场淘汰;另一方面，市场存量过高，整体进入销售滞销期，导致全云南省乃至全国文旅地产开发陷入低潮。据《中国旅游地产发展报告(2015-2016)》白皮书显示，2015年我国仅有736个新增项目，增速大幅回落到9%，这意味着，行业“洗牌”已拉开序幕。

据网络详查，截至2015年中旬，总占地3224亩的曲靖三国历史文化旅游项目，自2014年1月开工就几乎没有明显进展;总占地3569亩的广南地母历史文化旅游项目，开工最早，自2013年1月动工之后，进展几乎没有;元谋古人类历史文化旅游项目，体量最大，总占地27395亩，相关进展信息寥寥无几;禄丰恐龙历史文化旅游项目总占地7032亩，2014年11月开工之后，进展停滞在前期工作阶段;总占地14000亩的西双版纳南传佛教历史文化旅游项目，其动工消息无;普洱茶祖历史文化旅游项目，未有明显进展消息;而总占地4100亩的巍山南诏历史文化旅游项目，推进消息无。以上7个云南本土文旅地产项目，在2015年就几乎销声匿迹，之后，其中的元谋项目在2016年1月举行了奠基仪式，普洱项目建成柏联普洱茶庄园和柏联精品度假酒店，巍山项目的部分项目由巍山县政府自筹资金动工建设，时至今日，这3个后续略有动态的项目也鲜有消息传出。

回顾2015年发生的行业“洗牌”，造成了全国及云南许多文旅地产项目被淘汰。直至2017年起，全国和地方规范文旅地产的政策相继出台，可见，2015年的文旅地产开发低迷期，对行业的冲击引起了关注，但这样的关注远远不够，若继续用盲目照搬、定位不清、无差异化等方式，云南的特色小镇或许只能迎来被淘汰的命运。

对行业而言，特色小镇推进得当，既能产生新经济、新动能，又能创造宜居宜业宜游的发展新空间;推进失当，就有可能浪费资源、破坏环境、留下遗憾，故而需要及时规范纠偏。云南特色小镇近年来纷纷启动，其建设热潮也愈演热烈，项目开发主体既包括本土大、小房企，全国百强巨头，也包括实力与资质皆一般的企业混迹其中“钻空子”，而相关部门此前多次强调，不得借特色小镇之名变相搞房地产开发。

也就是说，云南特色小镇的建设发展，要杜绝2015年开发建设文旅项目时的盲目跟风、缺乏规范与差异化等问题，否则迟早会被淘汰。

国家发展改革委会同有关部门在2017年对各地区特色小镇和小城镇建设进行了大量实地调研，发现需要引起高度关注、及时规范的一些突出问题。主要表现为7个方面：包括概念不清、定位不准;盲目发展、质量不高;同质化严重、特色不鲜明;政府主导倾向明显、市场化不足;重物不重人、搞形象工程;盲目举债、积累债务风险;房企过度参与、小镇地产化。

其中，国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令表示，特色小镇建设最大的一个问题是模仿、复制、上规模的建设方式。本来特色小镇是想差异化发展的，但现在同一主题的小镇一口气报上来一大堆，和他们的初衷有很大的差别。地产商跟着到处在做特色小镇，但除了做特色小镇，他们还有一个心思就是把土地拿到手。

今年1月31日，省委副书记、省长阮成发针对云南特色小镇建设的问题明确表态，云南原来打算在3年内打造的105个特色小镇，现在看根据当前推进的情况作一些调整，对滥竽充数、变相搞房地产开发、突破生态红线等不符合政策要求的，要坚决淘汰。

同年3月，国家发改委在印发的《国家发展改革委关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》中表示：对已公布的两批403个全国特色小城镇、96个全国运动休闲特色小镇，开展定期测评和优胜劣汰。其中，增加政府债务风险的、房地产化倾向严重的、简单堆砌和碎片化开发的、无鲜明特色的、脱离实际照搬照抄的特色小镇将被淘汰，这意味着已公布的499家特色小镇部分面临被淘汰风险。其中，云南占据13个，包括楚雄州姚安县光禄镇、大理州剑川县沙溪镇、玉溪市新平县戛洒镇等项目。

文旅地产也好，特色小镇也罢，它代表的不仅是地产，更要求文化产业、旅游业、房地产业三者结合。虽然目前的相关政策，有扶持，有调控，但随着文旅地产这把火在云南逐渐烧旺，房地产也渐入存量时代，传统以营销为导向的开发模式逐渐难以为继，尤其是文旅地产，从几十万平米甚至到几平方公里的开发，周期一般需在3-5年以上才能形成规模效应，而大部分项目前期基础设施落后，配套不完善，不能像市区住宅楼盘一样进行预售，文旅地产要找到全新的开发模式，否则还会重蹈2015年的覆辙。

据昆明理工大学建筑工程学院副教授、硕士生导师邓小盈分析，文旅地产是泛地产的一种概念，也是地产和其他行业的结合体，比如旅游行业和地产结合，就成为旅游地产。在目前来看，文旅地产已不新鲜，只要有文化旅游的地方，就可以做文旅地产。但实际上，有的旅游地产却在破坏当地的旅游资源。云南的旅游在自然和人文方面都较为充足，不论中央、地方或乡镇，都要深入了解自己的定位与核心竞争力，先梳理再规划，大地方做大，小地方做小，人多的地方做大，人少的地方做小，即使“小而精”也能做强。也就是说，文旅地产要对当地文旅资源做补充，不能本末倒置。文旅地产要想有所发展，必须考虑三个方面：首先，政府要相应的用政策控制文旅地产行业;其次，地产商要找到项目定位以及利润点;最后，保护资源，做出差异性。