昆明楼市半年报：住宅13397元/㎡，库存6个月

整体经济：经济在涨，消费在增加，居民存款也在增长

昆明经济【GDP和CPI】2018年一季度全市地区生产总值达1042.77亿元，同比增长10.2%，为2014年以来第一次实现两位数增长。

增速快于全国3.4个百分点，快于全省0.9个百分点，CPI增速1.1%。

居民消费能力稳中有升，2018年1-5月昆明市社会消费品零售总额1016.99亿元，同比增长11.30%。

1-4月金融机构人民币存款余额平稳增长。

总结：经济发展势头不错，昆明人花出去消费的钱在增加，留下来存款的钱也在增加。

一句话——大家钱变多了。

土地市场

【土地整体供求价】2018年上半年，供应土地68宗，面积2880.59亩;成交土地69宗，面积3059.75亩，比2017上半年减少了1615.22亩，同比大幅下降。(上半年土地供应主要集中在呈贡区和官渡区，供应占比分别为21%和50%)

成交均价730.37万元/亩，自2017年上半年开始，一直持续上涨，成交金额223.48亿元。

【拿地份额分析】2018年上半年碧桂园所占市场份额最高(面积占比18%，成交总价占比11%)，本土开发商以俊发、城投为主。

总结：地价上涨，毫无争议。上半年土地供应偏紧，但昆明政府在7.1调控中提到将会增加土地供应。

商品房销售情况

【商品房供销】2018年上半年新增供应493.13万㎡(住宅供应293.28万㎡)，环比下降19%，同比下降4%;成交504.8万㎡(住宅成交363.49万㎡)，环比下降25%，同比下降21%。

2018年上半年商品房价格增长较快，均价12634元/㎡(其中，住宅均价13397元/㎡，较17年下半年增加了1676元/㎡)。

总结：房子卖了很多，房价确实涨了不少，13397元/㎡，你可以买到昆明哪些项目?

库存，还用去吗?

【商品房存量】截止2018年6月商品房存量2760万㎡，较2017年底下降了12万㎡;按照2018年下半年月均去化84万㎡计算，还需33个月消化。

【商业库存】2018年上半年商业新增量26.97万㎡，成交29.65万㎡，环比下降3.33%，同比下降0.70%;上半年成交均价21858元/㎡。截止18年6月30日，存量550万㎡;按照17年月均去化5.0万㎡，需110个月(约9.1年)消化，库存堪忧。

【写字楼库存】2018年上半年写字楼供应27.47万㎡，成交22.57万㎡，成交均价13321元/㎡。截止6月30日，写字楼存量275.21万㎡，按照2018年上半年月均去化3.76万㎡，需73个月(约6年)消化，存量较大，去化任务艰巨。

【公寓供销存价】2018年上半年公寓新增21.62万㎡，成交28.55万㎡，成交均价10641/㎡。存量148.46万㎡(SOHO 占85%，LOFT占15%)，按照2018年月均去化7.46万㎡，需20个月(约1.6年)消化。

总结：既然库存太大，麻烦清仓大甩卖好吗?单价过万的公寓，不合适吧?

那么，看完基本数据，你是不是特别想知道上半年楼市，谁是销冠?

接下来，再看另一个数据机构克而瑞的半年统计。

1、上半年俊发成交金额为180.30亿，成交面积159.26万方，排名第一。

2、万科成交金额65.85亿，成交面积53.63万方，排第二。

3、碧桂园成交31.34亿，成交面积26.54万方，排第三。

城投、蓝光、红星、子元、恒大、中海、海伦堡等房企排名前十，俊发、城投、子元集团(润城)是本地房企，其他均是外来房企。

(再看全国排名，排名昆明市场第一的俊发，全国整体销售额是218亿元，全国排名56)

(注：上图中，生态半岛包括河畔俊园、滇池俊府、海东俊园和滇池one，樾府花园的推广名是中南碧桂园樾府)

楼市趋势+下半年建议

1、区域建议

由于锐理数据部分数据都是提供给开发商，锐理昆明总经理梁总推荐了以下几个房企拿地的区域：

“房企拿地的重点，可以关注草海片区(一级开发落地，万达、万科、城投、华夏进入)。”

另外，西北新城、呈贡，都是拿地的热点区域。

除主城区以外，周边区域也可以适当关注：

安宁(空间距离近，市场认可度较高)

晋宁(产业导入，诺仕达古滇项目前期铺垫)

嵩明 (杨林大学城，地铁东西快线的预期)

2、产品类型

(1)产业地产是房地产商的发展/转型方向;

(比如，地产+大健康，地产+文旅)

(2)城市运营+城市服务商是多家大型房企的战略诉求;

(比如，万科宣布“去地产化”，并不是不搞房地产了，而是他要走更高级的地产路线)

(3)商品房的发展方向，越来越偏改善。

(你所能看到的房价涨了，一部分是地价在涨，另一部分也是因为房子容积率降低了、楼层变矮了、加上了带装修等)

3、房价走势

(1)昆明政策会越来越收紧，但相对其他城市还是比较宽松;

(2)从今年上半年以及之前土地拍卖的情况上来看，下半年供应上不会太多变化，住宅供应偏紧，与之前基本持平;

(3)6%的限价政策，已经将房价锁定涨幅，在统计数据上同样不会有太多涨幅;

(4)下半年热点区域依旧是南市区和呈贡区。