存量房贷利率定价转换启动 固定利率、LPR加点如何二选一

有房贷的市民注意了，按照央行规定，今年3月1日起存量浮动利率贷款合同定价基准转换工作正式启动，关乎老百姓钱袋子的个人住房按揭贷款，同样需要完成利率定价基准转换。是选“固定利率”还是“LPR加点”，“房贷一族”面临省钱的选择。

转换后利率

等于原合同最近执行利率

2月29日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行、招商银行、浦发银行和光大银行等多家银行官网、官微都发布了存量贷款定价基准转换的相关公告，详细罗列了转换的规则、转换的范围、转换的渠道以及其他细节。

公告显示，各家银行从3月1日起至8月31日，陆续受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务。各家银行公告内容繁多，细节也不尽相同，且不少银行为了让客户更直观地了解转换原则和操作细则，还发布了详细的图解内容。

从央行公告来看，本次存量浮动利率转换方式主要包括两种：一是将以基准利率定价的房贷转换为以LPR为基准定价的浮动利率贷款;二是转换为固定利率贷款。且定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。具体来看，选择转变为固定利率，那么后期将直到贷款还完前，均保持不变;如果选择切换为LPR，算出转换时加点数值(加点数值可为负数)后，以后每年的房贷利率便会用LPR报价加上这个加点数值，就能得出最新的房贷利率。

加点数值这样计算：比如有市民的房贷是10年期的(4.9%)，转换前的利率是基准利率打七折(3.43%)。按照人民银行公告，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，因此转换后的贷款实际执行利率依然为3.43%，但利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成，转换后10年期贷款参照2019年12月20日公布的5年期以上LPR，为4.8%，其贷款的定价方式转换为在5年期以上LPR的基础上减137个基点(4.8%-3.43%=1.37%，一个基点为0.01%)，加点数值为-137，在合同剩余期限内固定不变。

选择LPR加点

还房贷可能省钱也可能多花钱

银行相关人士介绍，如果转换为LPR加点定价，市场化程度将更高，未来如果LPR下降，利率水平也会随之下降。但房贷利率本次的转换，并不能说标志着利率就此降低，只是切换至LPR加点定价后，房贷利率未来将有更大的浮动调整空间。

具体而言，如何选择主要取决于几个因素：如果你的房贷剩余期限足够长，选择LPR加点定价模式，未来央行持续引导5年期LPR下行，可以享受利率下行周期的红利。比如到2022年，5年期以上LPR下降50个基点，以30年期的100万元房贷为例，每月需要偿还的房贷可减少30元左右，大约在30年内，整体减少的利息可达10864元。

“市民是否切换到LPR加点，不是只看未来一年两年，而要看利率长期走势。如果认为未来利率仍有望下调，LPR总体呈下降趋势，那么转换成LPR加点方式更为划算。但如果未来有可能因经济回升、通胀上行，LPR将处于上升周期，则房贷利率也会随之走高。”某家银行理财经理解释说。

银行建议

最好线上咨询线上办理

“3月1日起，房贷利率开始转换时，我行会以短信等方式通知客户。客户也可以关注银行官方网站、网点公告或登录掌上银行、网上银行客户端等渠道了解相关信息。客户可通过我行掌上银行渠道，自助签约办理转换。后续，我们还将根据疫情防控要求，陆续开通网银、超柜和网点柜面等办理渠道。”农业银行云南省分行相关负责人告诉记者，他们已经做好了前期准备工作，客户如果还有其他特殊需求，也可以与原贷款经办行联系。疫情期间，建议客户通过线上渠道自助办理。

记者了解到，在滇已有部分银行表示，市民可以在3月1日—8月31日期间的任意时间点，进行存量浮动利率的转换。考虑到特殊时期，多家银行都推荐市民通过网上银行、手机银行、智能柜员机等渠道非接触方式办理。不习惯自助渠道的市民，也可携带贷款时使用的户口本等其他证件，到网点柜台办理该业务。在重定价日上，各家银行的时间不尽相同，如中国银行表示，重定价日为贷款放款日;农业银行、建设银行、工商银行称可重新约定重定价日。

除了个人住房贷款，此次贷款的转换范围还包括个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款等。而包括公积金个人住房贷款、2020年12月31日前到期的个人住房贷款，以及政策类贷款，如国家助学贷款、下岗失业人员小额担保贷款等不需要转换。

★新闻链接

昆明房贷暂未发生明显变化

■ 都市时报讯(全媒体记者 肖进) 上周，有媒体报道称，浙商银行下发调整个人贷款通知，将非限购城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例，从原来的30%下调至20%。消息一出，引发不少市民热议。记者致电多家驻昆银行了解到，因昆明市不属于限购城市，首套房的房贷比列大多为20%—30%，并没有出现大的调整。

央行2016年发布的房贷政策显示，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭初次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

“昆明不属于限购城市，一直以来，我行都是执行首套房最低首付20%的政策;二套房方面，按照2018年3月2日云南省市场利率定价自律机制秘书处下发的《昆明市商业性个人住房贷款最低首付款比例调整方案的通知》，将比例从30%提高到45%。目前来看，这些政策均没有再做调整。”中国农业银行云南省分行相关负责人说。

据平安银行昆明分行个金部人士介绍，目前，很多楼盘仍然没有恢复，部分售楼部也处于停滞状态，银行在住房按揭贷款上的业务在缓慢恢复，“银行可能会对利率进行微调，但幅度不会太大”。

记者从多家商业银行了解到，在首付方面，昆明除少数优质的客户能够获得首套房首付比例为20%外，多数银行首套房的首付比例均为25%—30%，利率水平下限为5.25%;二套房首付比例为45%，利率水平下限为5.8%。

此前，央行发布《2019年第四季度中国货币政策执行报告》中，再次重申“房住不炒”“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照‘因城施策’的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。《报告》从金融的角度给出了坚定的回应，“房住不炒”基调将继续保持。