多数房企业绩达标 万科夺回头把交椅

新年伊始，各大房企2015年成绩单陆续公布，在市场回暖和竞争加剧的双重因素推动下，房企销售业绩水涨船高，绝大多数房企的销售业绩达到了年初预期，7家房企达到了上千亿元的销售金额，行业龙头万科更是以2614.7亿元年度总销售额夺回老大地位。

2600亿遥遥领先

万科刚刚公布的2015年12月销售业绩显示，12月份公司实现销售面积247.0万平方米，销售金额332.4亿元。这样，万科2015年全年销售业绩已累计实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，捍卫了行业老大的地位。

克而瑞信息集团发布的《2015年中国房地产企业销售TOP100》排行榜中，万科、绿地和恒大分别以2610亿元、2300亿元和2004亿元的销售金额位列前三。

易居中国执行总裁丁祖昱分析，2015年的榜单当中出现了几个巨大的“鸿沟”，首先是第一名万科与第二名恒大之间577亿元的差距，差不多相当于一个招商。其次千亿企业第七位的碧桂园与第八名华润850亿元之间又差了550亿元。500亿元和400亿元企业之间又有一个较大的鸿沟，相差约106亿元。这三个“鸿沟”其实显示出来的就是中国房地产行业强者恒强的特征。

从2012年以来，千亿房企数量依然为七家，这一格局一直未被打破。但千亿军团之间也出现了分化，除了三家两千亿的企业外，万达、碧桂园、中海和保利的销售金额均在1500亿元左右，在不同的战略方向下，千亿房企有分化为两个梯队的趋势。

中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，千亿房企2015年均以前瞻性的思维为未来的业绩增长谋篇布局，为实现白银时代(资料、团购、论坛)的二次“做大做强”打下根基。资本化扩张使千亿房企的增长路径由内生性增长向外延式并购转变，未来将在极大程度上影响千亿阵营的格局。另一方面，千亿房企均已明确并执行多元化转型方向，为未来打下伏笔。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，虽然千亿级大房企似乎并不刻意强调规模，但实际情况是，规模越大，越容易获得投资者的认可，对于企业融资、新业务的研发等都有积极利好。所以2016年龙头之争势必会加剧，后续龙头企业在销售规模上竞争的同时，也会在多元化业务上寻求新的展示机会。

四季度助力企业完成业绩

2015年，在市场回暖和竞争加剧双重因素的推动下，房企销售业绩水涨船高，TOP100房企的入榜门槛亦大幅提升。通过积极营销，绝大多数房企的销售业绩达到了年初预期，部分房企提前完成甚至上调了销售目标。

克而瑞数据显示，2015年20家典型房企的平均销售目标完成率为98%，大部分房企的销售情况符合年初预期。

去年一季度房企的销售情况并不乐观，但二季度开始逐步好转，三季度后一线和重点二线城市成交火爆、热销项目频现，为房企全年业绩作出了较大贡献。由于销售表现出色，11月起滨江、旭辉、保利置业等房企陆续宣布提前达标，恒大、中海在上调了销售目标后，最终也都完成任务。

丁祖昱表示，四季度成为房企的关键冲刺期，多家房企四季度销售金额占全年的比重的均值超过40%。

另一方面， TOP100各梯队房企表现均好于2014年。其中，TOP10房企入榜门槛为725亿元，较2014年增加67亿元，同比增长10%;TOP20房企金额门槛358亿元，同比增长24%;TOP50房企金额门槛达到196亿元，同比增长27%;TOP100房企的入榜门槛为104亿元，同比增长48%。

与此同时，百强房企集中度继续上升，品牌效应强势依旧。TOP100房企销售金额大幅增加1.86个百分点至39.64%。TOP10房企的市场占有率达到16.87%。

严跃进指出，大型房企销售节奏把控能力强，借市场发力。以去年销售表现抢眼的恒大为例，广泛布局、丰富的土地储备和强大的执行力，使其随时能够根据市场情况推盘，各城市销售呈“全面爆发”之势。在发达国家，前十的房企集中度均已超过20%，未来，中国的房企集中度还有上升空间，品牌和规模仍然是房企未来争夺蛋糕的重要筹码。

利润下滑或迎市场调整

2015年龙头房企销售业绩亮丽，虽然楼市规模化的发展时代已经过去，但是，2015年龙头房企的销售规模不降反升，利用2015年一线城市、部分二线城市楼市基本面的好转时机重新洗牌市场，进一步实现销售业绩快速增长，出现“大者恒大”、市场集中度不断提高的局面。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，2015年优秀表现并不意味着房企尤其是龙头房企还可以继续沿用规模化的扩张模式继续前行。虽然一线城市、部分二线城市楼市的基本面好转，但是，大部分三四线城市、半数二线城市仍然有去库存压力。因此，全国化的房企并没有因为2015年市场的局部复苏而获得较高的利润。即使在一线城市、部分二线城市楼市基本面的好转的市场背景下，由于拿地成本偏高，“”频现，房企的未来运营风险也在增加，销售带来的利润也会被未来的运营风险侵蚀掉。

张宏伟进一步指出，由于市场去库存压力、销售业绩指标等因素，龙头房企规模继续变大的背后是利润率的降低，甚至有的龙头房企为了实现短期规模化效应，贴着成本跑量，导致利润率下滑明显，房企规模化背后的日子已经不再那么好过。

据Wind资讯统计数据显示，从行业整体而言，由于2014年市场调整期企业销售表现不佳， A股上市的125家房地产企业在2015年中期销售净利率行业均值为11.2%，而这一指标在2014年中期为12.22%，同比下降1.02%，在中期净利率TOP100的榜单中，高于11.2%的企业有46家，54家低于该指标，房企整体盈利状况并不乐观。

同时一线城市的高地价也使房企在重点城市存货不足。张宏伟透露，相当部分品牌房企在已经布局的核心城市可售货量不足，尤其是在北上广深这样的一线城市，由于2015年市场需求过度释放，2016年已经没有足够多的存货供市场销售，市场调整也是理所当然。