昆明楼市之春：“这里有20年前的北京购房政策”

四季花开，阳光灿烂，空气清新，生活舒缓，充满民族风情。昆明是人们向往的城市。

地理格局上，昆明是中国面向东南亚、南亚乃至中东、南欧、非洲的门户。这些得天独厚的优势在过去的时间里造就了昆明旅游业的飞速发展。

这成就了昆明楼市的天然价值性和历史周期吸引力。

截至2018年4月，昆明房价已连续上涨23个月。4月底，住建部约谈了昆明等12个房价连续上涨的城市政府负责人。中国房地产报记者统计，目前已有成都、哈尔滨(楼盘)、贵阳、长春(楼盘)、佛山(楼盘)、西安(楼盘)、太原(楼盘)7个城市陆续升级了楼市调控措施，出台严格的房地产政策，遏制投机炒作。半年里被两次约谈的昆明，则保持着缄默。

从时间轴上观察昆明楼市，经济学供求关系已经被扩展，“求”已经不是一个常量，昆明的购房预期不断被提高。2010年以后，为遏制部分城市房价出现新一轮过快上涨问题，国家实施了一系列抑制投机投资性需求的差别化信贷、税收等综合性政策措施。2011年3月，昆明实施了限购，此后3年限购期间，商品房销售增速逐步放缓，市场供求关系发生明显变化。供大于求、库存消化困难，成为昆明楼市主基调，2014年8月，昆明取消了限购。

2015年，国家“3· 30”救市新政出台，央行、住建部、银监会共同宣布，下调二套房首付比例至最低四成;财政部、国税总局则宣布购买两年以上的普通住房对外销售免征营业税。“3· 30”新政被喻为2014年楼市进入调整期后，救市力度最大的一次。

云南更是从 “省8条”，到 “昆19条”，再到 “昆8条”和“云20条”，不到半年的时间里出台了50余条救市新政。即使到2017年初，全国调控政策密集出台，昆明依然在闷声去库存。不同的是，救市和去库存为主的这3年，昆明房价逐年递增，被当地人评价为“涨价去库存”。

房价的爆发式增长再次引起注意，2018年首次被约谈后，昆明在3月1日出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“昆十条”)，意在为楼市降温，调控的结果却不尽如人意。

根据中国房地产业协会发布的中国房价行情数据显示，2018年4月昆明房价环比上涨2.54%，同比上涨23.91%。

即便如此，相比热点一二线城市，昆明房价还是具有竞争力。2018年春节过后，浙江温州(楼盘)炒房团团长陈均就先后带领着两批炒房团到云南。这里有他去年下半年就看好的昆明，“这个城市目前不属于限购范围内，可以享受不限购不限贷的政策，且是急需发展的城市。最重要的是，这里还处于”。

“有形的手”遇到“无形欲望”

2018年3月1日，首次被约谈后，昆明出台了“昆十条”，要求调整新建商品住宅限售政策，昆明主城二环以内区域以及南市区实施3年限售政策。此外，“昆十条”还提到，住房公积金贷款最高额度下调为单职工缴存家庭30万元，双职工缴存家庭50万元;调整公积金首付比例，对再次申请使用住房公积金个人贷款购买住宅的(含原有一套住房贷款已结清)，最低首付款比例不低于50%。

此次调整并没有得到当地市民的认可。市民李先生分析，“缴存公积金的职工”意味着是在昆明工作，为昆明做贡献的常住人口。可是公积金政策把缴存年限扩大到了一年，而贷款限额收紧到了“单职工缴存家庭30万元，双职工家庭50万元”。有数据显示，昆明外来购房者占比60%左右。这在伤害了刚需的同时，却打击不到外来的炒房者。

李先生的话很快得到了印证。

4月22日，海南(楼盘)突然限购，规定从当天起，非海南籍人士在海南买房，需要提供2年以上在海南缴纳个人所得税和社保的记录，而在海口、三亚(楼盘)等热点城市，需要提供5年以上社保记录。此限购政策一出，即刻封杀了外地人在海南当地买房的可能。“海南之后是云南”的声音旋即响了起来。有分析称，旅居方面，云南是唯一能和海南相提并论的省份，加上“昆十条”对外来购房者并没有阻力。昆明无疑是一块。中国房地产报记者通过电话联系到了昆明的一位房地产销售顾问，“‘昆十条’出台以后，房价也在持续上涨。海南限购后，云南作为投资替代，房价未来肯定还会涨，只是慢涨与飞涨的区别。”“估计马上又要出新政策，以后买房或许变难。”该销售顾问还透露，公司项目附近有个楼盘原定5月中旬以后开盘，但提前到5月5日开盘了，外地人全款一套一套地买进。

对于将来却还未来的新政，反倒在目前有购房意向的市民里引起了恐慌。刚参加工作一年的小马就在父母在资助下，贷款买了人生第一套房。“原来是打算靠自己多努力几年后买房，但是看现在的趋势真的有点慌。”

“20年前的北京购房政策”

5月19日，住房城乡建设部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，住建部此次发文，实际上也是对近期各地房地产调控的一次明确答复，即当前房地产市场出现了过热苗头，必须进行管控。从调控的内容可以看出，其针对了近期的一些热点进行了专门的调控内容部署，明确了地方政府的调控责任制。

他还认为，任何一个城市调控都会有它的前提，昆明这座城市的特殊性，跟其他城市不一样，昆明属于此前价格被低估的城市，而不是其他价格被透支的城市，这也使得它的调控会比较困难。

昆明作为一个旅游城市，其定位是开放、包容，加之工业及创新科技类行业的发展相对不高，因此需要大量外来人口、企业的进驻;当前房地产是昆明的支柱产业之一，外来炒房客带来的资金也是提高财政收入的重要来源。云南跟定位相同的海南不同，海南在中央政府的支持下要建一个世界级的自贸港，自贸港建成再辅以海南的旅游，财政收入并不用担心。

云南则不同，目前并没有出现重大政策利好，部分财政收入还得靠着房地产。用限制户口购买的方式进行限购，不利于昆明的长期发展。

关于昆明为何迟迟没有升级调控，严跃进解释，政策来得早与晚并不要紧，即便新政不出台，对原有政策的督查到位也很关键。

克而瑞数据显示，截至4月份，昆明楼市消化周期只有6个月。在价格上，市场基本无均价1.2万元以内的房子。

4月，昆明因新房源预售证发放停止，供应量基本与3月持平，为40万平方米，成交环比上涨高位运行，新开盘6个项目平均去化率在九成以上，住宅市场热度持续高涨，新项目和在售加推项目价格均成上扬趋势，项目价格均在12200-19000元/平方米之间，高于市场均价水平。因政策上无严格限购要求，因而外地购房客户数量较多。

土地市场供应量则继续下降，新增供应9宗，商住类用地成交15宗地，其中14宗底价成交，只有1宗高溢价成交。

呈贡新区。这个曾经被戴上“鬼城”帽子的地方现在

一位投资客说，昆明附近一个项目的开发商为了吸引人们前去，甚至开出了299元住五星级酒店并享受接送机和温泉、游船等服务项目。

“可惜手慢没有抢到。”浙江炒房团里一位来自杭州(楼盘)的投资客说。不少投资客出手阔绰，全款一次性购买了五六套。

但也有不少全国性客户看中昆明而买房是因为可以办理银行贷款，“首付比例才20%、30%，利率相对也优惠，简直就是20年前的北京购房政策。” 杭州这位投资客说。