万科看重的存量资产改造 各路资本也要涌入了

随着房地产开发增量市场天花板的逼近，存量市场正成为各路资本竞争的下一个热土。

6月27日，联合办公服务商纳什空间，成功发行规模2亿元的“渤海汇金-纳什空间资产支持专项计划”，成为国内首单发行的资产证券化产品，这也意味着资产证券化在国内市场的进一步深入，同时存量更新市场也受到资本青睐。

“2015年之前，资产证券化更多是具备‘融’的功能，随着地产基金参与到城市更新当中，从去年下半年开始，资产证券化也进入‘投’的环节。”渤海汇金证券资产管理公司董事总经理李耀光表示。

在近日戴德梁行举行的一场论坛上，李耀光认为，越来越多的收购方开始用资产证券化的方式，在资本市场购买存量物业：“这在操作逻辑上有点类似于美国、新加坡、香港的REITs的操作了。实际上，国内重资产资产证券化的交易架构层面上，除了交易所做证券形态和证券法规上，与海外REITs有一定区别以外，在底层交易架构上，地产并购项目和海外REITs项目已经大同小异。”

不过李耀光也谈到，在存量市场资产证券化方面，投资方需要注意三个方面的问题：首先在合法合规方面，在操作层面，出现不少符合当地要求且政策鼓励方向，验收、特许都能办下来，但登陆资本市场后找不到相关法规条文对上的情况;在资产证券化阶段，对于回报现金流的要求偏高，对资产地价要求重视度偏低的情况;以及轻资产资产证券化难度偏高的问题：“轻资产证券化在于投入小，运营提升更为显著，缺点就在于规模不大，那就需要关注品牌、运营稳定性，以及如何设计保障投资安全性的产品。”

随着地产行业普遍认为“黄金十年”的终结，存量市场正成为包括头部企业试图挖掘的下一个潜力市场。

万科在上海、北京的首个城市更新项目已在2017年和2018年陆续入市，万科集团北方区域首席执行官刘肖在去年就曾透露，最近3年，万科每年在城市更新领域的投入将达到百亿，希望3年后持有的存量资产改造项目能达到400-500亿规模。

存量市场改造的深入，行业趋势也随之发生变化，存量市场玩家正进入下半场。 如何通过不同内容组合、场景再塑造来提升流量、提高效益，是存量市场从业者面临的新挑战。

“存量改造市场真正的难点在于，完成空间后需要植入什么样的业态，以及用什么方式运营。在中国整体更新市场来说，包括具有开发背景的从业者而言，都是巨大挑战。”梵天集团董事长邢鹏坦言，和后期运营相比，所谓的更新设计和改造，只是存量市场上难度不那么大的环节，过往增量市场上的经验还能有所帮助和延续：“但后端的招商和运营，才是核心竞争力。”

这是目前困扰众多参与存量市场改造运营从业者共同的问题，并试图从中找到解决问题的方法。

事实上，包括在商业地产行业做到头部的大悦城，也有一部分业务参与到存量市场中去。以去年开业的西安大悦城为例，这一原本为烂尾商业街区的项目，通过对项目建筑形态和内容的深度改造，开业半个月的销售额就达到9000万元，旺季能达到1.6亿元，极大程度缩短新商业体的“养商期”。

如何做到这一点?西安大悦城副总经理朱姝以各项目上的街区为例，寻找项目合适定位、解决痛点，清晰树立街区主题，并且对街区定位和主题有长期的坚持，以及成立针对街区专门的运营团队进行深度运营，才能实现更新后的商业具有持续的生命力。

值得注意的是，近年来存量市场涉及的改造类型正变得更加多元。普洛斯资本高级副总裁李宏认为，和前几年相比，存量改造内容从“一切改成写字楼”，到如今更多业态的加入：“从2003年到现在，普洛斯的研发人员根据城市、消费，特别是近几年电商的发展，甚至‘冷链’市场的加入，城市改造的内容在更加多元。”

作为早期便进入存量市场的企业，普洛斯如今不仅仅做物流仓储，也进入到办公领域的城市更新：“在北京就收购了一个项目做核心区写字楼，也不排除其他物业类型和基础设施类型。”

“未来两年，中国存量更新的细分市场竞争将会变得非常激烈，各类基金、机构都已经看到了这个市场。”邢鹏认为，任何一个开放市场都会进入这样一个阶段，从有利可图到开始做整合、聚焦和细分：“在这个过程中，所有参与人怎么聚焦核心能力，怎么样使得在这个细分市场上能够站稳脚跟，是每个企业都需要思考的问题。”