房贷利率转换“满月”：LPR真合你意吗？

自古以来，“安居乐业”是国人理想的生活状态，“居者有其屋”的思想像烙印一样深刻在人们脑海中，因此买房对于很多人来说成了一件“大事”。而在动辄几十万元数百万元的购房款面前，大部分家庭都会选择贷款买房。这个时候，月供、利率、利息占据了人们的重点关注事项前列，房贷利率改革也被提上议程。

根据人民银行公告[2019]第30号，存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作于3月1日起正式启动，至此，借款人贷款利率将面临两种选择：在3月1日至8月31日期间，借款人可与银行进行平等协商，决定贷款利率是“换锚”为LPR加减点浮动定价还是采用原来的固定利率。

央行数据显示，2019年四季度末个人住房贷款余额30.07万亿元，这意味着30万亿元的房贷计价方式将迎来巨变。现如今，房贷定价基准转换LPR已一月余，昆明利率改革的情况如何呢?进行转换的人多不多?大家都选择了哪一种转换模式呢?

客户：什么是LPR?

说起LPR利率，不少昆明客户还是“一头雾水”，更不明白“房贷做LPR转换”的逻辑和原理。“去年就听说房贷利率要做调整，但是LPR和之前的贷款方式有什么不同真的不是很清楚。”在谈起LPR利率转换时，一贷款客户王先生表示完全不清楚转换后的利率有什么不同，只是听别人说LPR利率会划算很多，便在贷款方式上选择了从之前的固定利率转换为LPR。

记者在调查时发现，目前很多面临利率转换的客户并不是很清楚二者之间的区别，只是听从银行工作人员的建议进行转换。

其实，只要把握住“定价基准”这一概念，就能对此次转换“豁然开朗”。在购房申请房贷时，大多数人都会关注能否有“折扣”——即能否在基准利率上打折。例如，基准利率为4.9%，打九折后，实际执行的利率为4.41%，这其中，基准利率就是房贷的“定价基准”。此次转换的核心，就在于“定价基准”发生了变化，由此前的按照“基准利率”定价，变为参考“LPR”定价。

LPR全称为“贷款市场报价利率”，简单来说，是中国人民银行综合18家具有代表性的商业银行市场报价，形成的贷款市场报价利率，每月20日(遇节假日顺延)对外公布一次，目前包括1年期、5年期以上两个品种。

那么，为何要将房贷的“定价基准”从基准利率转为LPR?据了解，与基准利率相比，LPR的市场化程度更高，能及时反映市场利率变化，为深化利率市场化改革，进一步推动LPR运用，央行此前已正式发布公告，要求实施存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

根据人民银行的公告，若选择将定价基准转换为LPR，那么转换将按照“等价转换”原则，即在转换时点保持现有房贷利率水平不变，然后通过计算倒算出每个人的利率相较于基准LPR(2019年12月的LPR)的差值X%，也就是“X个基点”(也可能是负数)。

银行：主要采取两种办理模式

2月29日，工、农、中、建、交、邮储、招商、光大、民生、兴业等多家银行在官网或官方微信公众号发布了关于存量浮动利率贷款定价基准转换的公告。

根据各家银行公告，此次存量贷款定价基准转换范围为2020年1月1日前已发放的和已签订合同尚未发放的，参考央行基准利率定价的个人浮动利率住房贷款。也就是说，如果购房者的住房贷款是固定利率，无需切换;如果购房者的贷款是参考基准利率定价的浮动利率贷款，可以选择切换LPR定价。需要注意的是，只有一次选择转换的机会，转换之后不能再次转换。

据了解，目前昆明各大银行主要采取两种转换方式：一种是自主申请转换，自3月1日起，由需要将房贷转换为LPR定价的客户提出申请并办理业务，目前多数银行执行这一模式;另一种为批量转换，在此次转换中有部分银行，将采取自动批量统一转换的方式，切换到LPR浮动利率定价，如果客户希望不做转换，仍维持原合同安排，可在8月31日前联系该行各分支机构贷后服务中心申请处理。

为做好疫情防控，目前市内多家银行线下网点的人工柜台暂不办理转换业务，市民可通过手机银行、网上银行办理，确实有特殊需求的可到银行网点的智能终端自助办理。但因为受疫情影响，昆明部分银行信贷系统改造上线工作或有所延迟。

选择：仍以观望为主

自3月1日开始转换后，目前昆明各大银行开展办理转换的客户不算多，其中大多客户选择转换成LPR加减点浮动模式。

某股份制商业银行昆明分行相关人士表示，目前为止转换的房贷按揭客户不多，不足全部房贷客户的一成。“对于转换客户不多的原因，据没有转换的一些客户反馈，他们正在跟进人行每月公布的LPR及走势，纠结是转换LPR定价还是固定利率。”该人士表示，自从“LPR利率”出现之后，市场上流传着很多说法，导致购房者们不知如何选择，甚至不少人认为“转了之后不划算”。根据目前昆明地区的银行数据来看，多家银行的利率转换客户数量仅为个位数，也就是说很多人都在观望。一些客户认为，如果此前享受了基准利率打折的，转了不划算;如果此前是基准利率上浮的，转了划算。

到底是选择固定利率还是LPR加减点浮动定价，业内人士建议，应综合自身贷款总额、贷款期限以及对未来LPR走势的判断进行选择。

“LPR定价加点是将房贷利率的定价基准转换为与LPR挂钩，如果选择此类，就表示借款人未来的存量房贷的贷款利率确认变成LPR利率加上银行加减点来确认。”某国有银行个贷经理介绍说，若是选择LPR定价加点，那么未来的房贷利率将会跟随LPR进行上下浮动。

相比较LPR定价加点，固定利率也就是直接将利率锁定。“无论LPR利率往上走还是往下走，都不会影响到借款人的房贷利率，借款人的存量贷款利率也不会有任何的变化。”

至于究竟该选择哪种?该个贷经理表示，这还需要借款人自己对未来市场的一个评估，“如果觉得未来市场利率是往下的，那么选房贷利率和LPR挂钩是最佳的选择。如果担心未来市场利率会往上，那么固定贷款合同利率就是最合适的选择。”