玉溪市住房公积金管理中心项目楼盘准入门槛或提高

为加强我市房地产开发企业（以下简称开发企业）阶段性担保住房公积金个人住房贷款管理，规范项目楼盘准入制度，防控贷款风险，维护借款人的合法权益，由玉溪市住房公积金管理中心（以下简称市住房公积金中心）牵头对《玉溪市住房公积金管理中心房地产开发企业楼盘准入管理暂行办法》（玉市管发〔2019〕4号）（以下简称《暂行办法》）进行修订。

按照《云南省行政规范性文件制定和备案办法》（云南省人民政府令第212号）第十五条要求，上个月，《玉溪市住房公积金管理中心项目楼盘准入管理办法（修订）》（公开征求意见稿）（以下简称《公开征求意见稿》）向社会公众公开征求意见。

尽管目前并不知道社会公众提出的意见和建议情况如何，但是，我们可以从《公开征求意见稿》中看出，以后，玉溪市住房公积金管理中心项目楼盘准入门槛或提高。

基本概念

《公开征求意见稿》中明确，办法适用于玉溪市行政区域内阶段性担保住房公积金个人住房贷款项目楼盘准入的管理。项目楼盘准入，是指开发企业就其开发的项目楼盘向市住房公积金中心提出申请，并获得准予办理阶段性担保住房公积金个人住房贷款资格的行为。

住房公积金个人住房贷款阶段性担保，是指购房人购买开发企业开发项目楼盘的住房，在尚未取得所购住房不动产权证并办理完抵押登记之前，由开发企业对住房公积金个人住房贷款提供阶段性贷款担保，承担连带保证责任。待取得不动产权证并办理抵押登记手续后，方可解除开发企业的贷款担保责任。

对开发企业要求更严格

《公开征求意见稿》中提到，开发企业应具备的条件不仅涉及开发企业，还涉及全部股东信用情况等方面。应具备的具体条件如下：

（一）开发企业具有在有效期内的企业法人营业执照及开发资质证书；

（二）开发企业及全部股东近两年内无不良信用记录；

（三）开发企业经营规范，不涉及重大法律诉讼、不涉及重大经济或债务纠纷、未被列入严重违法失信企业名单；

（四）开发企业法定代表人、控股股东未涉嫌违法犯罪、涉及重大经济或债务纠纷、未被列入法院失信被执行人名单；

（五）开发企业财务状况良好，其资产负债率原则上不得高于75%；资产负债率高于75%的，若申请准入的项目楼盘工程进展顺利，已全部封顶，经开发企业提供真实有效的依据，证明资产负债率高的原因属正常，企业负债风险可控，市住房公积金中心可适当放宽准入条件;

（六）开发企业同意为借款人的贷款承担阶段性连带责任保证，承担回购义务。

（七）开发企业或控股股东涉及重大法律诉讼。

《公开征求意见稿》除了明确开发企业应具备的条件外，也对不予准入的情形进行了明确：

（一）开发企业与市住房公积金中心签订协议之前，申请准入的项目楼盘建设项目土地使用权或在建工程已设置抵押权的；

（二）开发企业在过往准入合作中，出现不良记录，不能严格执行协议规定，且未按市住房公积金中心要求进行整改的；

（三）开发企业有限制、阻挠、拒绝使用住房公积金贷款或作误导性宣传等行为的；

（四）开发企业在过往准入合作中，由于企业自身原因，存在超过5年；（含）以上未办理产权证的楼盘，或已办理产权证但未按规定时限为借款人办理转抵押登记手续的；

（五）开发企业或控股股东出现破产、经营异常、涉嫌违法犯罪等问题的；

（六）开发企业或控股股东对阶段性担保有限制性规定的；

（七）开发企业或控股股东涉及重大法律诉讼。

项目楼盘具备条件更详细

《公开征求意见稿》除了对开发企业有要求外，对于准入的项目楼盘应具备的条件也更加详细，分别是：

（一）项目楼盘座落在玉溪市行政区域内，且已取得项目投资备案许可证；

（二）取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房（预）销售许可证》（简称五证）；

（三）申请准入的项目楼盘用地性质为城镇住宅用地，项目合法，可分户办理不动产权证；

（四）申请准入的项目楼盘总体工程进展顺利，申请合作楼栋的施工进度应超过该楼栋地面总层数的一半以上；

（五）开发企业就申请准入的项目楼盘与至少1家商业银行签订合作协议并已开展个人贷款业务。

《公开征求意见稿》准入的项目楼盘管理更规范

《公开征求意见稿》提到开发企业按照项目楼盘准入的程序提交申请，以及真实、齐全、合法、有效的申请资料。市住房公积金中心收到准入申请后，对相关资料进行审核，在资金流动性风险可控的情况下，作出予以或不予准入的决定。

对予以准入的项目楼盘，由市住房公积金中心告知开发企业，及时签订《住房公积金个人住房贷款阶段性担保合作协议》（以下简称《合作协议》）。《合作协议》签订后，开发企业若出现发生重大安全事故或出现合并、分离、撤销、经营异常、破产、涉及重大法律诉讼等情况时，；法定代表人、股东（股权）发生变更或涉及重大法律诉讼等重大事项的；需要向市住房公积金中心书面报告的其它情况等情形时，须及时向市住房公积金中心书面反映相关情况。

已签订《合作协议》的开发企业，应主动配合市住房公积金中心对项目楼盘施工进度、资金使用情况以及《合作协议》履行情况进行监督检查，并按季（每季度次月10日前）提供财务报表和相关资料。

已签订《合作协议》的开发企业有签订《合作协议》之后，出现对建设项目土地使用权或在建工程被设置抵押权的项目；开发企业出现破产、经营异常、合并、分立、撤销、涉及重大法律诉讼（含法定代表人）等问题的；通过为购房人提供虚假资料、与购房人串通等方式骗提或骗贷住房公积金的；已准入项目楼盘出现停建、烂尾等异常状况的；开发企业拒绝配合市住房公积金中心贷后管理工作的；开发企业、法定代表人及控股股东发生涉案事件的等行为时，市住房公积金中心将暂停办理贷款或终止项目楼盘准入合作，待开发企业整改完成后，经市住房公积金中心审核同意后方可继续办理贷款。

特别值得一提的是，市住房公积金中心建立签约回访调查制度，不定期对开发企业及准入项目楼盘进行监督管理，同时规定开发企业建设项目竣工验收后，须按季（每季度次月10日前）将产权证办理及转抵押情况向市住房公积金中心作书面报告。

总结与此前的《暂行办法》相比，在我们看来《公开征求意见稿》最大的一个亮点就是开发企业应具备的条件增加了对企业法人、全部股东、控股股东的一些要求，在准入的项目楼盘管理中，要求开发企业建设项目竣工验收后，须按季（每季度次月10日前）将产权证办理及转抵押情况向市住房公积金中心作书面报告。这些规定表明将来能贷公积金的楼盘项目安全性更高一些。

来源：微信公众号玉溪楼市观察