留给刚需的时间不多了 3月昆明首套房利率又涨了

根据2017年房价收入比报告显示，在中国，按照2017年城镇居民人均可支配收入，房价收入比排名在前10的深圳、三亚、上海、北京、厦门等城市，如果一个家庭想要购买一套110平方米新建商品房，需要花上14年以上的时间，最惨的深圳需要花近40年时间。不仅如此，全国众多城市房价均在一路上行，而这样的现实下，催生了越来越多的市民只有通过贷款才能买得起房。

但是，随着全国房价的攀升，各地纷纷出现严厉调控政策，就连住房信贷方面也出现颇多政策，房贷利率已攀至新高，同时，各家银行房贷附加条件增多，放款速度变慢。

日前，融360发布《2018年3月中国房贷利率市场分析报告》，根据其最新监测数据显示，3月，全国首套房贷款(商业银行信贷)平均利率保持上涨趋势，首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率1.124倍，环比上升0.92%，与去年3月首套房贷款平均利率4.46%相比，上升23.54%。其中，一线城市表现平稳，利率未出现大幅变化;部分二线城市首套房及二套房贷款利率均出现较大幅度上涨。

分城市来看，3月全国首套房平均利率最低的城市前十位分别为上海5.11%、厦门5.18%、北京5.34%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、乌鲁木齐5.39%、福州5.39%、大连5.44%、沈阳5.44%。

其中，二线城市昆明，3月首套房贷利率平均值为5.39%，环比上期上升2.86%，利率平均值较上期上涨0.15BP。具体情况来看，首套房贷利率普遍执行基准上浮10%，二套首付由3成上升至4.5成，二套利率上升至基准上浮15%-20%(除2家银行上浮15%之外，其他银行均为上浮20%)。目前昆明与其他二线城市之间具体执行细节已呈现差异，但总体趋势保持一致上升趋势。

来算一笔账，假设按照房贷基准利率4.9%来看，贷款100万，期限30年，等额本息的情况下月供为5307.27元，总利息约91万元，还款总额为191万元;而同样的条件下，以昆明1月首套房贷利率平均值5.12%来计算，需要月供5441.79元，总利息约95.9万元，利息比基准利率下多出4.9万元;以昆明2月首套房利率平均值5.24%来计算，需要月供5515.84元，总利息约98.6万元，利息比基准利率下多出7.6万元;而以昆明3月首套房利率平均值5.39%来计算，则需要月供5609.07元，总利息约101.9万元，利息比基准利率下多出10.9万元。

那么，按照这样的情况来看，如果购房者在1月份定的房，贷款利率实行的是5.12%，等到2月份或是3月份再进行网签，贷款购房的月供及利息将大幅上涨。同时，二套房购买方面更是增长的猛烈。

而这一切，都源于今年来昆明频繁出台的楼市调控效应。随着3月初“昆十条”的发布和商业银行信贷政策的执行，昆明楼市调控“到底限制了谁”引起了众多热议，有人认为，此次的限售限贷新政，误伤了很多本该保障的人。

克而瑞重庆区域总经理王伟认为，因为今年国家要求房地产这个行业降速，不论是开发企业的开发贷，还是购房者的个人购房贷款都被限制。对于刚需影响肯定是存在的，因为每一次的调整都会伤害到一部分刚需购房群体的利益，不管是限购还是限贷。

对于在“昆十条”中出现的关于公积金的政策，其实，公积金制度是一种住房保障制度，是为长期给城市发展做贡献的人降低购房资金成本、缓解工作生活的压力而购买的一种“福利”，但是此番不论是公积金的贷款最高额度下调、须有2年轮候期，还需要对再次申请住房公积金贷款购买住宅的首付比例提高到50%，对于有改善型需求的购房者实在不利。

然后，再来看商业银行信贷，首套商贷首付20%、二套45%、三套停贷，贷款利率每月均在变化。其实，对于目前昆明大多数的私有企业员工，均没享受到“公积金”，于是购房只能选择商业贷款，利率的逐月递增，对他们来说压力只会越来越大。

对于有资本的投资客来说，可能月供增加一千元，总利息增加几万元，并不算什么大钱，而二套房50%的首付比例也并不算什么。但对于这一批在昆明工作生活多年，终于攒足了首付购买一套房，或者对于有了一套房，随着结婚生子，家庭人口增加，具有二次置业需求的购房者来说，不仅公积金贷款受限，商业贷款成本更是大幅攀升。

这样的现象来看，只能说远远伤害了这批人的心，房价仍在上涨，而个贷又收紧，只能表现出“留给刚需购房者的时间不多了”。