是风口还是火坑?盘点昆明各新区发展现状

2018年，昆明的市民和媒体对于呈贡新区不时破万的房价早已司空见惯，而更多的将目光聚焦在了以凌然无人可挡之势，将均价升至15000/㎡的昆明北部山水新城，而随知名房地产企业恒大地产的下场，沉寂许久的太平新区也开发得热火朝天。

但同一时空下，总规划用地6000多亩的御景新城已经封盘停工4年有余，售楼部电话无人接听，谁都不知道它什么时候能复工，如同整个空港新区一般，被人刻意遗忘在了昆明失落的角落。

城市建设是每一个欠发达城市的建设重点，昆明亦是如此，2003年，呈贡新区的规划概念正式提出，昆明新区建设开始，之后，一个个大大小小的新区在昆明遍地开花。五华区成立了昆明泛亚新区，盘龙成立了昆明北部山水新区，西山区了成立海口新区，在安宁成立昆明安宁新区，在嵩明成立嵩明空港新区，在宜良成立昆明宜良新区，在富民成立昆明富民新区，在晋宁成立昆明晋宁新区……截止到今年，昆明新区建设已经走过了15年的荣辱浮沉。

无论是哪个新区，开发的概念和规划在被提出伊始，肯定或多或少的承载过很多人的激情与希望，而今境遇却已大不相同，有的炙手可热，有的大落大起，有的却早已无人问津，今天，就和小编一起来盘点一下，昆明各个新区的发展现状。

北部山水新城：炙手可热

北部山水新城位于盘龙区，位于盘龙江两岸，源路以北、昆曲高速路以西。总规划面积13平方公里。靠山依水，交通便利，还有优美的城市风光和瀑布公园，城市里弥漫着湿润的空气，在缺水的昆明算的上得天独厚，在盘龙区规划的十数所学校不仅解决了教育问题，还形成了该区域强有力的竞争优势。2009年才开始建设的它较其他新区起步虽晚，发展却是最迅猛的一个。

2015年区域内普通住宅的均价在7000元/㎡左右，随着盘龙区政府的迁入，地铁开通，各种商业医疗教育配套的完善，该区域房价更是水涨船高，万达、华润、万科、城投等知名企业纷纷开售新盘，目前该片区的均价已至13000—15000/㎡，而且每一个新盘开售都被抢购一空。

可以说，北部山水新城是昆明新区开发中最为迅速，也是最顺风顺水的一个，不难看出，这主要得益于昆明北部整体经济的发展，而其未来的走向，似乎所有人都很看好。

呈贡新区：厚积薄发

呈贡占据昆明北部，位于滇池东岸，是现代新昆明建设的核心区域，也是昆明建设时间最久的新区。但在很长一段时间里，呈贡都被称为昆明的“鬼城”，满片区都是在建的高楼大厦却无人入住，宽阔的公路街道，驶过的汽车却寥寥无几。到了2011年，昆明房价均价是8842/㎡，呈贡均价也不过2000元出头。但近年来随着各大学新校区、市政府、医院的搬迁完成，基础设施的逐渐完善，尤其是地铁4号线的开通，彻底打通了昆明主城区到昆明的城市轨道，呈贡开始得到住户和投资商的青眼，2017年昆明高铁开通，昆明南站设在呈贡，更是给这一片区注入了一剂强心针。2016年，呈贡商品房成交首破2万套，为近五年成交最高;2017年，呈贡商品房成交均价再度同比上涨45.7%。即便昆明市政府先后出台了各种限购和调控政策，2018年呈贡房价均价也稳稳涨到了9188元/㎡，而此时昆明房价均价也不过10357元/㎡。如今，很多主城区的居民会往呈贡的医院跑，前往呈贡居住和活动的人也越来越多。房子从无人问津到一房难求，“鬼城”也变得充满人间烟火，回顾呈贡发展的7年，着实让人惊叹。

太平新区：蓄势待发

太平新区位于昆明西部的安宁县，2006年昆明市政府将安宁县作为昆明卫星城开发，提出了“昆明后花园”的规划理念，建立太平新区，主要便是希望吸引到昆明主城区的市民购房居住。但彼时的太平新区，远离昆明主城区，且区域内山地面积高达85%，开发难度大，开发也一直不愠不火，发展规划“十年三变”，至2012年底为止，整个新城区总人口数只有16719人(太平新城管委会提供的数)，很多楼盘入住率不到30%。新盘卖不出去，二手房价格一降再降。

2017年3月，安宁至昆明轻轨首站开工，预计2020年完工，东西快线之一的安宁线将安宁和昆明主城的距离缩短到了25。交通有了保障，高档别墅、疗养中心，民族文化村等项目也由众知名地产开发商接棒。截止到2018年4月，太平新区的楼市均价达到6714元/㎡。

目前来看，太平新区像极了当年的呈贡，似乎蓄势待发，但在变化莫测的楼市风云中，太平新区究竟能不能变成下一个呈贡，尚未可知。

业内人士评价道：太平的发展不短，发展历程一波三折，坚持到今天，医院开始运营，轻轨开始建设，接下来关键就是要好好打造度假养老居所，保持住对滇西和滇西南购房者的吸引力。

细数这些可以被称为“风口”的新区发展脉络，似乎总能找到一点相似之处，比如凡是地铁线路所到之处，总能掀起一阵热潮，在医院、学校、商业区等配套逐渐完善的时候，小区入住率都不会太差。就算曾是鬼城，只要背后能有无形的手在推动，也能实现惊天逆袭。正如昆明理工大学建筑工程学院副教授邓晓盈所说：一个新的区域想要发展，必须有相应的资源作为支持。安宁有好的植被绿化和昆明钢铁，北部新城有提升的居住品质，呈贡则是医疗、教育、政治和交通的“多资源支持”，发展自然跟得上来。

嵩明空港经济区：失落的世界

空港经济区位于昆明市官渡区，发展规划是依托昆明长水国际机场，大力发展相关的科技、制造和电子信息产业，将其发展成区域性国际航空城。但从2005年规划理念提出，空港区从未有过任何固定的实体机构来推进，直到2014新区也才正式挂牌。2016空港的开发完全陷入瓶颈，全年没有一块住宅用地供应。2017年昆明几乎所有的区域房价都在涨，唯有空港从6月的6382元/㎡跌到了4000多，目前在售的楼盘也只有空港俊发城一家，售价4300元/㎡左右。无论是开发商、投资客还是居住者，似乎都已将这个新区彻底遗忘。

泛亚科技新区：前途未明

泛亚新区位于昆明西北部，地处五华区，距被誉为昆明城区最后一块可开发的，新区定位为集科技研发生产、综合服务、休闲宜居为一体的现代化新区。2011年正式挂牌，2014年进行棚户改造。目前新区的房价均价是9462元/㎡，从17年开始便呈缓慢上涨趋势。

泛亚成立之初，是想要打造联想企业为核心的科技园区，但昆明本身没有可以做支撑的大型科技产业，也没有足够吸引小微企业的孵化环境，而就居住而言，泛亚区还依旧是工地的氛围和环境，称不上宜居，区域内尽管有多个商业综合体，但缺乏合理的整理和资源配置。所以发展多年，整个新区只能说是不愠不火。

目前，五华区人民医院、五华区不动产登记中心已搬迁至泛亚，宜家(IKEA)已确认落户泛亚新区，预计2019年开业，不知道这些努力，是否能成为泛亚科技新区发展的契机。

海口、宜良、富民、晋宁新区

海口新区定位新型工业园，已挂牌成立;宜良定位花香水城，打造宜居城市，目前正在申报撤县立市，晋宁新区在2017年撤县立区;富民的开发则基本尚未提上日程。毫无疑问，四个新区都是昆明主城区及邻近区域开发之后，向周边有开发潜力乡镇的辐散。不过这些区域的共同点都是离主城区很远，且没有地铁和高铁规划，本身也没有亮眼的支柱性产业，真的要发展?如何发展?恐怕都是让人长期困扰的问题。毕竟所谓“宜居”，光山水秀丽可远远不够。

回顾昆明这些年的新区建设，能发现有的新区刚提出时概念也曾炒得火热，但之后却变成了名副其实的“火坑”。因为新区建设从不是一件可以顺其自然的事情，区域定位要准确，要有支撑区域发展的资源，医疗、教育、交通等资源也得跟上，更需要强大的财政支持。无论什么问题，最后的落脚点肯定是人，只有把住在这个区域里的人的问题解决了，区域才可能真正发展。正如邓晓盈教授所说，要想把人留下来关键是得让他们能就地就近，让他们有工作可做，有学可上，有医生能看病，还得有娱乐休闲。这些都不是一件容易的事情，而评估一个新区是否有发展潜力，到底是风口还是火坑，就得看这个新区有没有能力把这些因素都跟上配齐了。