会重演么，那一轮楼市泡沫破灭史

今年2018年才过了一半，世道的艰难已经完全的呈现在我们眼前

前段时间我去了趟香港，人民币大幅贬值之后，大量民众都选择把他的资本都选择外逃到国外，不论是购买海外地产还是香港保险，想尽一切办法把手上的人民币扔掉

而国内大家最依赖的房产保持这条路如今也变得异常艰难，一手房的限价最大程度的吸干了市场需求以及市场资金，二手房的流通滞缓也最大程度的降低了行业的流动性

整个资金池就被速冻了

01

如今楼市市场呈现高度的折叠，首先一线、二线、三四线已经被分化的特别严重了

一线流动性已经被降低到极致了，所以换句话来说钱是不可能留到一线城市里去了，二线城市热的也被堵住了，剩下几个抢人大战的接触者在热烈去库存

但是没意外的话，如今几个猛烈去库存的二线城市明年大闸关紧是大概率事件，长沙(楼盘)已经走过这一条路了，后面的城市无非跟着走而已

三四线城市还好，信贷比较友好，因为有库存需要清除，信贷一定有好，但是关键是人没了，所以棚改还在撑，需求也还在撑

很明显资金池在下沉，行业也在速冻

本质上这才是最恐怖的地方，一个行当已经不允许他自然流动了，可以看出内在已经存在了多少的风险，越敏感的东西才会越脆弱，防止流通，或许就是害怕风险叠加之后在某一个领域的引爆

那么我们如果做一个最极端的价格，如果楼市的风险要引爆，那么应该会在什么样的地方引爆

在回答这个问题之前，其实我想聊一部电影，一个之前在真叫卢俊的地产观里聊过的电影

这部电影有点神奇的地方在于，他很好的回顾了2008年那一场次贷危机是怎么来的，而最后居然神奇般的预言了2018年，这才是我想和大家具体聊得

可能最终的引爆点不太一样，但是风险叠加的过程却是那么的类似

所以今天借大家点时间我和大家说下这部电影，或许你可以从中感受到如今寒风凛冽的原因

02

电影的名字叫

大空头

开头第一句就是最让人吃惊的

根据真实事件改编，聊的就是彻头彻尾美国次贷危机这件事

整部电影，就是一部浩浩荡荡的泡沫叠加史

和所有的机构一样，银行也是利益驱动型企业，账户上这么多资金，他必须要给自己找到一个生财的办法，用来抵抗通货膨胀，同时也用来给自己发奖金

对于他们来说，做普通的房贷无疑就是

无聊安全，但是报酬很低

安全是很好的保障，而正是因为所有人都觉得房产安全，所以才会叠加操盘手的野心

什么野心，无非就是希望回报率可以更高一点

所有他想了一个好办法

在银行家眼里，普通房贷没赚头，把它们被打包成房贷证券出售，收入成倍地来。但是他们同样不用担心风险，因为房子一直有人需要居住，所以房贷都会一直还下去

而且另外有一点，房子这件事情，可以获得很高的信誉担保

基本上都可以获得3A的等级，也就是说，对于房子而言，可以最大程度的获得贷款

所以房贷证券化这件事就最快程度的得到了市场的认可

03

很快所有人都发现，相比较起来

做股票和存银行一点意思都没有

钱大量的涌入房地产市场

写到这里的时候，是不是觉得这个场景有点类似。就在所有人开始为这样的资本市场狂欢的时候，有三群人发现了其中的商机

迈克尔· 巴里(克里斯蒂安· 贝尔饰)，独眼股票基金管理人，前神经学家。马克·鲍姆(史蒂夫· 卡瑞尔饰)，对冲基金经理。和查尔斯· 盖勒(约翰· 马加罗饰)和杰米· 希普利(芬· 维特洛克 饰)

这三群人同时在做一件事情

和美国房市对赌

赌美国房地产的未来

就是这个独眼股票基金管理人，他发现了楼市里的风险之后，希望可以做空地产，所以就研发了一个叫CDS的金融产品，向银行兜售

核心诉求就是

当房市一直在涨的时候他支付给银行保险费

而当楼市一旦崩塌，银行需要向他支付十倍的差额

他向银行兜售这个产品，然后希望银行推出，自己可以购买

而对于银行来说，他当然愿意推出这样的服务，因为当时所有人都认为楼市蒸蒸日上，没有任何的风险可言

面对这样的客户，无疑就是摆明送钱上门的，十倍的赔率就是幌子，根本不会实现

对于这一点，他们拥有极大的自信

甚至没有任何的测算，就答应了这样的做法

最后迈克尔· 巴里向各个银行总共兜售了多少这样的协议呢

一共13亿美元

如果楼市最后崩塌，他将获得130亿的保费

04

为什么迈克尔· 巴里会想要做这样的对冲做空

这样一个孤僻的基金管理员看了大量的房贷信息，发现了一个信号：只要房价一下跌，大批的房奴都会还不起按揭贷款。

看到这儿你可能会觉得我在胡说八道——这不是人人都知道的常识吗

但当时的华尔街没人知道。确切的说，是没人能证明这一点。因为那个时候之前，美国的房地产从来没有过下跌的历史，所以哪怕你这么认为，你也找不到任何数据来证明这个观点

因为当时房地产对于所有人的观点就是

房地产市场坚若磐石

而伴随着银行希望从房地产里更多的获利，之前的房贷证券化已经不足以满足他们的胃口，他们又推出一个更加刺激的手段

可调利率抵押贷款，就是：前两年只需要还极少的钱，但是从第3年开始逐年递增，这样的贷款方式让不少没有实力的年轻人也觉得自己可以买房，而且买不少房子

在这样的经济利益刺激下越来越多的人参与到房地产领域，享受这样的资本狂欢

中介大量的获得成交的快感，对于他们来说成交毫无难度

因为不需要任何的证明就可以获得银行放贷

05

全民开始真正意义上炒房

就是这样一个脱衣舞女郎，她拥有五套房子。

为什么可以买这么多的房子，因为哪怕还不起房贷，是可以把房子抵押了贷款来还的。买一套，然后抵押换了钱再买一套……这样的逻辑推升了大量的人拥有超过需求的房产

甚至对于评级公司这样一个相对客观公正的企业来说，也更多的分享这样的资本狂欢

盲目的给房子审批过高的信用，可以获得额外的放贷，对于他们来说，如果自己不做假，你们就去其他自己评级了，到手的肥肉就没有了

所有人都坚信一件事情，就是房价会永远涨下去

——在买房者眼里，一套房首付才5%，月供暂时不高，等房子升值了，再卖出去。

——在银行眼里，放贷是安全的，所有房屋都在升值，所以不用做信用考核

——对于其他人来说，反正不是我买房也不是我卖房，只要银行肯放，买房人肯买，那其他做假就做呗，反正你不做别人也会做

06

然而经历过3年的泡沫发酵，房地产这门生意开始有点变质

首先毋庸置疑的是，房子已经脱离了居住需求本身，而变成了一种投资品

然后在美国的核心城市

这样规划良好，建设优美的小区

空无一人

买房子用任意的名字，甚至是一条狗

而后来，开始爆发出

房贷接力失败，有人还不出贷款

慢慢的慢慢的，这样的人越来越多，越来越多

美国的次贷危机，真正的形成

这部电影一气呵成的和我们聊了关于美国次贷危机的演变过程，也和我们讲述了关于房地产泡沫如何在这个社会中变得越来越大越来越大。

电影的最后，迈克尔· 巴里，也就是那个独眼股票经纪人，在自己的墙上写下了这一次做空地产的盈利率

但是从他的表情来看，他没有任何一丝快感，因为他知道，他这一次发的是国难财

当盈利数额达到这样一个指标的时候，也就意味着，美国在经历着空前的灾难洗礼

次贷危机后

美国一共蒸发掉5万亿美金，以及800万人失业，600万人无家可归

所有人都付出了惨痛的代价

07

好了，这场2008年的次贷危机好像已经离我们很远了，对于如今的我们来说有什么借鉴意义么

其实我认为有很多类似之处，比如过去的20年中国房地产发展，几乎让所有人认定地产是经济体内最稳健的行业

这样的论断一旦形成，大量的钱都集中的涌入到这个行业里

钱太多，就是风险开始囤积的开始

电影里的风险囤积在于个人，也就是买房者，几乎所有的买房人都可以以比较低的代价买到房产

所有的购房人对于买房这件事都秉持着高度的乐观

很显然这个逻辑在我们这里行不通的，目前我们的购房首付相当高，所以未来不太会形成银行坏账的可能性

并且如今二手市场通过限购限贷让行业流动性最大程度的降低，本质上也是在控制风险

虽然钱在二手房市场里没有问题，但是另外一块，钱却大量的流入到开发商身上

这样乐观的心态也在开发商身上叠加

很显然开发商对待钱是玩更专业的快周转以及高杠杆的

08

所以这一轮的风险囤积点就在于一手房市场，确切的说是愿意玩高周转开发商手里产出的一手房市场里

如果方向再聚焦一点，那就是这三年来行业冒出的所谓黑马们

企业可以提速方法有很多，但是能快速提速其实就是一个方法：

借更多别人不敢借的钱

所以对我来说，我对楼市有一个最基础的判断：很显然，一线城市是没有问题的，因为二手比例太高，强二线城市也是没有问题的，因为市场购买力充沛，环一线城市也是没有问题的，因为价格落差明显

风险最大的，就是那些弱三四线城市

说实话，过去两年房价普涨之后，给到这些城市太多幻觉，觉得自己的房价如何赶英超美，这样的幻觉也让大量深耕三四线的开发商快速的扩张以及膨胀

这也是为什么我不看好碧桂园、祥生甚至华夏幸福(600340,股吧)这样的企业，他们扎根在一个并不稳健的市场，然后用了高杠杆的模式

而这两点硬伤，像极了美国次贷危机的时候那些购房者犯的错

如果说中国楼市最脆弱的地方，或许就是在他们身上

09

为什么说这部电影很神，因为他最后埋下了一个彩蛋

而这个东西，就是造成美国次贷危机的罪魁祸首

那这种东西为什么会和中国房地产发生关系

一个很微妙的时间点，2015年开始，因为受制于通货膨胀以及国内融资渠道的受阻，确切的来说，是那些块扩张的企业，国内的融资速度已经跟不上他们的发展速度了

所以在2015年开始，那些我们眼中的黑马企业，纷纷开始去境外融资，不亦乐乎

很多钱背后的学术名字，就叫：定制分级机会投资

如果没猜错的话，这只北美洲的蝴蝶，十年前扇动的翅膀，如今要在神秘的东方引起一阵龙卷风了

ps：楼市洗牌，这一轮洗的明显是开发商，对于我们个体来说当然也可以乐观点，毕竟哪怕是当初的泡沫破灭，十年过去了，房价又涨回去了，我们需要对抗的本身其实不是房产，而是时间本身。